阳朔金融杂志社

东京房价又涨了,几十万买理财,为啥不去东京几十万起买套房呢?

东京爱家园2019-11-28 09:05:04

   目前,中国高净值人群数值正维持两位数增长,海外房地产置业作为固定资产的形态,自然受到高净值人群实现资产多元化配置的选项之一。近年来,随着日本旅游立国的基调下,越来越多的游人到访日本,认识日本,日本房产永久产权,高租售比的的特性,也吸引了越来越多置业者的关注。

      不少的游人到访日本后,顺便了解一下,甚至发现很多日本的房子几百万日元(约合现在40-100万人民币)就有交易,一些旅游热点地区,京都、北海道,一百多万人民币就有一个一户建或者小别墅,连上土地和房子一起拥有了,即使在东京、大阪这样的繁华地区,一套入门级别的单间小户型住宅产品,100万元以上人民币已经能在很不错的地段购置这个房子了。


01

在日本地少人多,房子面积较小

因此总价计算,购入门槛并不高

      以下图一个2003年十多年楼龄,新宿区域的房子为例子介绍,日本房产的一般普通产品,为一室单位,该单位面积21平米,含有洗手间、厨房等配置,上市价格2530万日元(约合150万元左右人民币),房子面积(不含公摊)才21㎡,这就是日本市内长常见的小住宅产品的常规面积,一般面积从15㎡到30㎡不等。这是1R产品的常规面积。因此,按照这套单位尽管在新宿区域等繁华市区地段,总价约合大概150万人民币,单价按照套内面积参考计算为人民币7万元每㎡的水平。


東京都 新宿区 西新宿4丁目 一单位案例


02

套内面积计算、三大都市圈

单价折合人民币1万元-3万元每平米

      除了面积比较少,购置入门总价比较优势,那么目前日本房产的价格大概在什么水平呢?目前,以下为日本三大都市圈70㎡房产的平均总价走势图。目前首都圈、关西圈、中部圈三大主要都市圈,70㎡单位总价从1627万日元-3476万日元,即约合100-200万人民币之间,折算下来即单价折合人民币大概在1万人民币-3万人民币每平米不等。其中以东京都4764万日元为例子,70㎡约合280万人民币,也就是东京圈的每平米单价约合4万元人民币每平米。对比目前国内一线城市的套内面积房价去计算,这样的单价确实性价比很高了。


      假设按照1万元人民币单价,20㎡的一室单价计算,那日本经常出现让我们惊讶的20万、30万人民币总价一套的房子,就不足为奇了。



日本三大都市圈70㎡单位总价历年走势

(数据来源:日本tochidai)


投资日本房产,

需要看懂的户型图

    在中国我们通常在谈论房子的时候回说「一房一厅」「两房一厅」「三房两厅两卫」等。在日本则会用数字、字母、日语汉字和假名搭在一起表示,在了解日本房产投资知识同时,更要看懂日本房屋的户型图!


*字母前面的“数字”代表房间的数量

L 【Living】→ 居室
D 【Dining】→ 餐厅
K 【Kitchen】→ 厨房
MBR 【Main Bed Room】→ 主卧室

BR 【Bed Room】→ 卧室
SR 【Service Room】→ 多功能室

UB 【Unit Bath】→ 浴室
WIC 【Walk in Closet】→ 衣帽间
CL 【Closet】 收纳空间
SIC 【Shoes in Closet】下足入;下駄箱;

SB【Shoes Box】→ 鞋柜
RF 【Roof Floor】→ 小阁楼
PS 【Pipe Shaft】→ 配管室
MB 【Meter Box】→ 水箱/配电箱 

洋室→ 日式装饰的房间(榻榻米)
和室→ 现代装饰的房间

 

房屋格局

最小单位是1R(room)即一室户;如果房间卧室有门,卧室外设置了厨房设备,是1K(kitchen);厨房空间还能配置桌子和椅子的,是1DK(D是dining room);再有独立客厅的话,是1LDK(L是living room)。


而“1DK”、“3LDK”等开头所带的数字,是表示独立的房间数(即卧室数)。所谓“3LDK”,则意味着除了LDK之外,还有3间独立的房间。

1K:带厨房的单间公寓房,厨房和房间是分开的。


2K:2房。带厨房的公寓房,厨房和房间是分开的。

1DK:带饭厅和厨房的单间公寓房,饭厅和厨房通常是一体。


2DK:2房。带饭厅和厨房的公寓房,饭厅和厨房通常是一体。



房屋的面积单位

“8.62帖”——所谓“帖”是指1张榻榻米的大小一般日本房屋面积会用“帖”表示。


其实“帖”和“畳”两个字所代表的大小是完全相同区分使用目的是因为“畳”读成“榻榻米”。如果直接说铺地板的房间多少“榻榻米”的话会分不清是西式房间还是和式房间所以现在“畳”这个词只用于表达和式房间的大小。

此外,有时还会用“坪”来表示计算面积单位。

1坪 = 約 3.31 ㎡ (3.30578 ㎡)
1㎡ = 約 0.3 坪 (0.3025 坪)
1畳 = 1.6562 ㎡ 


03

日本房价

历年升值情况如何呢?

      选房产我们都说选地段,地上的建筑物建筑密度各不相同。土地的价值决定着日本房产的价值,我们从土地的价值情况直观看看日本房产市场的价格走势。日本房产自1991年经历高峰后,下跌至2004年最低水平。 目前全日本土地市场均价16.94万日元(约合1万元人民币)每平米土地。仅为高峰时期峰值的29%,三分之一不到的低位水平。


(数据来源:日本tochidai)


      而经历全球的金融经济危机后,日本房产从2013年开始才缓慢开始增长,对于全球房产房价恢复的走势,可以说日本算是滞后的。其中,2017年上半年对比2016年同期全日本土地价格的增长率为6.26%,东京为8.94%、大阪为5.87%、京都为6.97%、北海道为5.51%。


      伴随着日本东京奥运会,以及日本近年GDP增长的走好,相信随着经济的发展,房价也会补回前期滞涨的情况重新走上稳健升值的方向。


2007年-2107年日本土地价格增长率走势图


(数据来源:日本tochidai)


04

租售比较高 一般4%-8%不等

    日本的租金水平一直处于世界的前列,例如下图2016年全球房产市场租售比统计,大阪、东京的租售比均在全球前五的水平。除了房产的升值外,更能获取稳定房屋的租金回报,可以说是十分稳健的选择。而日本人一直有租用房屋的居住习惯,租赁时间也比较长,可是说租金收益是日本房产一个十分稳健的选择。


2106年全球主要城市租售比一览表


        租金以下图2016年东京23区和大阪的单间(1R住宅公寓为例子),东京23区的一室租金平均水平在6万日元-12万日元之间,也就是一室的公寓平均月租金折合人民3500元-7000元每月的租金水平。而大阪市的一室平均水平则在3万日元-7万日元之间,也就是一室的公寓平均月租金折合人民3500元-4500元每月的租金水平。


05

外国人游客大增 

带来的民宿置业的新机会

       截止2016年旅游人数已超2,404万人,较2011年增加了将近3倍,过去每年游客平均增长率达50%每年。而伴随着旅游人数的大增,日本于2017年6月公布民宿合法化,以使用民宿解决酒店业负荷不足的问题,同时提供更好的旅游文化体验给到世界各地的游客。


2007-2016年外国游客访日数量

旅游人数激增,以东京圈为首的东京, 京都、大阪为首的关西地区、以及北海道,成为了2016年三大旅游目的地。


        尤其在这些热门的旅游目的地,更趋生了一种新的置业方式,民宿经营,以获取更高的租售比的一种收益的方式。日本房产还用永久产权、质量优质、设计精良,无限制外国人购置任何性质的产品,包括一手物业、二手物业,可以购买住宅、一户建、别墅、商铺、办公等各类型物业。同时,购置符合条件的房产,也可以进行贷款的办理,外国人士的贷款利率一般在2.5%-3%的贷款利率的水平。



众所周知,东京都有23个特别区。而这23个区有着不尽相同的特点和优势,比如千代田区有日本天皇的住所、日本国会、最高法院等,日本的政治、经济中心;港区是一个聚集着诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区;文京区集中了日本不少的私立大、中、高等学校,有文化教育区之美名,日本最高学府东京大学的本部校区即在本区。


和中国人一样,日本人买房,也看地段。日本人买房有三点基本需求:住所离地铁站走路10分钟之内、商业医疗教育设施齐全、居住区域整体氛围良好。虽然日本人对于风水的意识没有中国人那么强烈,但也有“上风上水”的说法。地盘结实、地势高的区域自古以来得到皇室贵族的追捧,以东京为例,整体城市的规划和北京颇为相似。


正如北京以故宫为中心,呈辐射状地往外延伸。如果北京以三环以内定义为真正的城市中心的话,东京山手线以内也是公认的中心地段,被称为东京都心。东京总共23个区,但只有6个区位于都心。分别为千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区,以及文京区。都心6区大致分布在一个半径5公里范围的圆内。东京各个区虽小,但各自功能、氛围大相径庭。


01 千代田区

ちよだ く/Chiyoda-Ku



千代田区相当于北京的东城区


由于是皇居所在,可以称得上是真正意义上的皇城根。不仅国会议事堂、议院、首相官邸等日本政治的核心机构都位于此区,日本的各大银行、财阀也都将总部设置于此。由于地理位置的特殊、住宅数量的稀少,致使千代田区的房价在东京都内也首屈一指。番町,麹町一带在江户时代是各大武士、富商居住的地方,直至今日也是东京著名的高级住宅区。


主要车站:东京、丸之内、大手町、神田、霞关车站等

知名景点:皇居、国会仪式堂、千鸟渊、日比谷公园等

地价情况:538万5184円/m2


02 中央区

ちゅうおうく/Chuo-ku 


中央区相当于以前北京的宣武区


中央区更像是金融商业重镇,如银座、日本桥一带。日银跟东京证交所都位于此处,可以说是日本的经济中心地。许多日本大公司的总部设立于此。世界顶级的商业街银座、世界上最大的鱼市场筑地,都在此区。 另外,湾岸地区中的月岛、晴海也属于中央区,这里盖满高层水岸超高层塔式住宅。2020年,晴海附近会有奥运村,因此现在被塑造成新兴住宅区。估计未来会更火。


主要车站:银座、日本桥、月岛、筑地车站等

主要景点:银座、筑地市场等

地价情况:664万8195円/m2


03 港区

 みなとく/Minato-ku 


港区的地位与北京的朝阳区极为相似。


港区位于东京都心的南部,包括中国大使馆内的诸外国使馆都汇集于此,因此港区也是东京最国际化的地区。六本木、赤坂是国内外名流聚集的地方,因此东京最高档的宾馆、餐厅都在此处。港区的居住环境也非常优越:芝公园、国立科学博物馆附属自然教育院、国立新美术馆等都在港区,另外,日本五大民间电视台总部地址全部都在港区。因此,港区有六本木、麻布、白金台、青山等众多高级住宅区,平均房价也是仅次于千代田区。较年轻的高收入者、欧美投资家更偏爱在港区置业。


主要车站:品川、白金高论、麻布十番、六本木车站等

知名景点:东京铁塔,六本木、庆应义塾大学等

地价情况:328万2508円/m2


04 涩谷区

しぶやく/Sibuya-ku



涩谷区的感觉更像北京的崇文区


涩谷区位于都心的西侧,是著名的购物天堂。除了外国游客必到的涩谷、原宿、表参道等之外,代官山、惠比寿一带更被称为日本的比佛利山庄。涩谷区的正中心有全东京最具盛名的自然公园:代代木公园。由于自然环境优美、生活便捷,围绕着代代木公园的代代木上原、广尾、松涛等也是历史悠久的人气住宅区。另外,除了许多时尚娱乐圈的企业,日本的互联网企业和互联网广告公司也大把大把地扎堆在涩谷。

主要车站:涩谷、代代木、原宿、表参道、惠比寿、代官山车站等

知名景点:明治神宫、代代木公园等

地价情况:326万8176円/m2


05 新宿区

しんじゅく く/Sinjyu-ku


新宿区的氛围像是北京的西城区

位于东京市区内中央偏西的地带,区内的新宿车站是东京市区西侧最重要的交通,也是全世界人流量第一的大站。新宿以繁华的商业街区而世界知名,很多文艺作品里都会出现的地名“歌舞伎町”就在新宿区。虽然新宿相对热闹,但是位于地区中东部的学习院大学、早稻田大学都是日本国内顶级的私立大学,学习院大学更是历来皇族世家的御用学校。而东部与千代田区接壤处的神乐坂,是全东京餐厅最聚集的地方,不乏许多历史悠久的料亭。新宿区内比较好的住宅区都集中在中部或东部。

主要车站:新宿、新宿御苑、高田马场、神乐坂车站等

知名景点:新宿御苑、东京都厅舍、歌舞伎町等

地价情况:292万8338円/m2


06 文京区

ぶんきょうく/Bunkyoku 


文京区就相当于北京的海淀区

包括东京大学、御茶水大学、医科齿科大学在内的一流院校都集中在这个区,配套的附属中小学、大学附属医院等也在周围。因此,和别的区相比,文京区的文化气息相当浓厚,治安也是都心各个区里最好的。虽然日本好的中小学私立的居多,学区房的概念并不明显。但仍然有很多日本家庭,在有了孩子之后搬到文京区去居住。吸收更多的文化的熏陶。

主要车站:水道桥、驹込、后乐园车站等

知名景点:东京大学、早稻田大学、东京巨蛋等

地价情况:105万1217円/m2

除了以上介绍的6个区之外,中野区、杉並区、目黑区、世田谷区等离都心一步之遥。相对都心又不会那么嘈杂,也都是非常受欢迎的住宅区域。


东京23区最新地价涨幅



东京23区平均地价排名

排名

区域

平均地

円/m2

涨幅比

1

中央区

664万8195

+21.90%

2

千代田区

538万5184

+4.87%

3

港区

328万2508

+7.08%

4

涩谷区

326万8176

+16.74% 

5

新宿区

292万8338

+6.87%

6

丰岛区

127万4259

+6.43% 

7

台东区

116万0512

+7.15%

8

目黑区

107万3348

+7.24%

9

文京区

105万1217

+5.62%

10

品川区

97万6060

+4.77%

11

中野区

73万1635

+9.23%

12

世田谷区

62万8519

+4.04%

13

杉并区

57万4568

+4.26%

14

大田区

56万7802

+4.93%

15

北区

56万7435

+5.60%

16

荒川区

53万0046

+4.47%

17

墨田区

51万9046

 +3.71%

18

江东区

52万2253

+6.12%

19

板桥区

44万9029 

+2.83%

20

练马区

40万9257

+1.92%

21

江户川区

36万7564

+3.48%

22

葛饰区

33万9279

+2.38%

23

足立区

33万9880

+2.69%


2017年东京都在全国平均地价排名中位列TOP.1,上升率排名中位列TOP.1,同比2016年上升8.94%,均价为94万3247円/㎡。而东京23区的地价均价为140万4483円/㎡,远远高于东京都的均价,也就是东京都的高价基本都集中在东京23区。


2017年东京23区的平均地价排名中,TOP.1中央区664万8195/m2、TOP.2千代田区538万5184円/m2、TOP.3港区328万2508/m2,中央区是港区的近2倍,足立区的20倍以上。在东京23区中,平均地价上涨最快的是中央区21.90%,其次是涩谷区16.74%、中野区9.23%,每一个区下面有分为更细的区域,每一个区域的地价水平都各不相同。



东京23区房价上涨趋势

东京都不动产住宅价格指数推移

(2007~2017年)

从2007~2017年近十年的不动产住宅价格指数变化,可以看到东京都(红线)住宅价格已经开始回暖,特别是从2013年开始出现了明显的上涨!再加上2020年东京奥运会的举办,投资者对东京的房产有很大的期待,让我们拭目以待。


历届奥运会对房价的影响


东京23区排名一览

近日,日本某电视节目就大学升学率、平均租金、不良青年、高中毕业生就职率等方面对东京23区的各区进行了排名。

平均租金最高的区 

1居室公寓的平均租金的排名中,租金最高的是港区,高达11.39万日元,涉谷区排名第二。排名最低的是葛饰区,只需要5.95万日元,倒数第二是足立区。

 

大学升学率最高的区

大学升学率最高的是涉谷区,升学率高达77.5%,排名第二和第三的千代田区和港区也相差无几,而日本全国的平均升学率只有54.7%,可见优势非常明显。



不良青年最多的区 

在一个不良青年比较多的区排行榜中,足立区遥遥领先排名第一,有62.4%的受访者认为是足立区,只有6.2%的受访者选择了排名第二的江户川区。可见足立区是大家公认的不良青年聚集地。 


高中毕业生就职比率最高的区 

高中毕业后不再升学,选择直接就职的比率最高的也是足立区(22.5%),而且排名前5名中有4个区是在北部区域。 

虽然节目只对这几项进行了排名,不过从中不难看出,在东京的23个区中,处于中心区域的港区、千代田区、涉谷区等治安相对较好、升学率较高、不过租金也较高。而北部区域的足立区、葛饰区、荒川区等治安相对较差、低学历者较多、不过租金也低的多。


日本东京一居室房价创新高 

均价达114万人民币

日本大型信息网站汇总数据显示,一居室楼房住宅(按建筑物区分所有权购入)东京23区的平均价格为1961万日元(约合人民币114万元),比2016年上涨了9%,超过了创此前最高纪录的2015年(1828万日元)。


据日媒报道,近来,日本一居室住宅等投资用楼房住宅的价格持续上涨。日本大型信息网站“健美家”汇总的数据显示,东京和大阪2017年的一居室住宅均价时隔2年再次刷新了2006年有统计数据以来的最高纪录。


日媒指出,其背景在于出于对老年生活的担忧,希望获得租金收入的30至40多岁工薪阶层的投资需求旺盛。


据报道,健美家对该网站上登录的住宅价格进行了统计。一居室楼房住宅(按建筑物区分所有权购入)东京23区的平均价格为1961万日元(约合人民币114万元),比2016年上涨了9%,超过了创此前最高纪录的2015年(1828万日元)。


日本医生和律师等高收入人群为了避税等而投资多处住宅的情况也很突出。销售二手一居室住宅楼的和不动产公司表示,“临近多条铁路线路、交通便利的东京都中心地区的住宅很受欢迎”。此外由于最近日本股市上涨等,重新组合资产、购买住宅的富裕阶层也很多。


报道还称,由于利率低、易于获得贷款等,日本投资用住宅的价格从2013年开始大幅上涨。不过在东京都23区,价格上涨近10%的区分所有权住宅的平均收益率降至5.5%至6%水平,


不少观点认为“价格仍有上涨空间”(健美家)。也有房屋交易中介指出,由于日本金融厅加强监管,“金融资产较少的人难以获得高额贷款,买方人群正在减少”。


       综合来说,如果想选择一个国家进行海外资产配置,基于日本的房产入门总价、市场价值升值的机会、稳定及较高的租售比,一定情况下可使用的金融政策,日本置业都是一个不错的选择。

根据网络资料,综合编辑

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